近来，江西南昌江铃年代城小区上了热搜，曾价格1.2万元/㎡，现在参阅均价仅为4388元/㎡，4月17日，一名老业主和记者说，2022年买了这儿的房子，三室两厅，共119万，可是依照现在的价格看，只值40万了，“剩余的房贷还有70万，就算现在能卖出去，我还得再别的花30万。”

  2022年到现在，4年曩昔了，119万的房子只值40万，就算降价卖房，业主还要亏30万。

  该楼盘坐落红谷滩板块，该板块房价在南昌坐落高位，基本面支撑还不错。2024年，红谷滩区完结区域生产总值931.79亿元，摘得全省城区桂冠。板块内有南昌未来科学城、中仪江西区域总部、江西斗极、通航数据中心等大项目，工业高质量发展会带来住宅需求。房价应该上涨才对，为什么这个楼盘降价起伏这么大？

  红谷滩作为南昌新区开发的中心区域，曩昔几年土地供给量大，导致新房会集入市。依据红谷滩区住建局数据，到2024年9月，红谷滩区新建商品房库存面积235.79万㎡，去化周期32.5个月。依照100㎡一套房来看，有23579套房子待售。

  坊间曾撒播一个段子，近江西者富。南昌尽管呈现人口流入的状况，究竟仅仅一个弱省会城市，非流动人口也只要667万，不是那种强省会城市。

  红谷滩前期依靠行政单位搬家、高校搬迁等方针盈利招引人口，但南昌全体人口招引力弱于中部其他省会如长沙、武汉。2022年南昌非流动人口增量仅约10万，且部分流向九龙湖、赣江新区等新式板块，稀释红谷滩需求。

  红谷滩以金融、商务为主，高收入集体有限，而一般工薪阶层收入难以支撑高房价，刚需接受才能不行。2022-2023年南昌城镇居民人均可支配收入增速放缓（约5%-6%），低于房价涨幅，居民杠杆率已处于高位，进一步按捺购房才能。

  高周转、高价囤地形式不行继续，到2023年，部分头部房企负债率超越80%，不少房企还处于消化负债的阶段，而负债结构中以短期债款占比较高，偿债压力会集。房企高负债布景下，降价出货是无法之举。开发商为去库存推出扣头、首付分期等促销手法，拉低商场均价。该楼盘售楼处工作人员表明，这是最终100套房降价清盘，要开发下一个项目了，所以有降价办法，依照工作人员的说法，“老业主闹的话，那不是证明新买的捡到漏了嘛。”

  综上，红谷滩房价跌落实质是“过度开发+需求缺乏+购买力瓶颈”一起效果的成果，短期仍将处于调整期。房价跌落后，新的入市者的确能以更低的价格购房，但谁也不期望自己买的房子价值缩水，多年积储在房价跌落中丢失。在此，熟行人士给购房者以下主张。

  尽管购房高峰期已逝去，但改进型需求、刚需婚房、子女教育换房仍然存在，房价平稳对购房者来说不失为一件功德。不过，曩昔房价处于上涨周期，瞎买都不会亏，但现在，假如盲目相信他人的说辞就买房，很简单买入贬价的财物。

  主张购房者，优先挑选现房或准现房（交给时刻在半年内），核对开发商三道红线个月美元债归还状况，查验预售资金监管账户余额是否掩盖后续工程款（可向住建部分请求查询）。

  开发商面对运营压力，很或许经过装饰溢价回收本钱，主张购房者清晰精装房资料清单，需标示品牌、类型、数量，防止货不对板状况的呈现。

  楼市平稳期，买方议价空间更大，想买房的朋友能够和开发商再商议，争夺优惠空间，比方赠送物业费、赠送家电礼包，一起留意特价房是否顺便严苛条件（如全款付出、绑缚车位等）。

  为防止刚买房就降价，可重视法拍房数量改变（激增或许预示危险），盯梢土地出让流拍率（接连3次流拍或触发方针调整），调查二手房挂牌是否有激增状况，调查楼盘周围教育、商业、工业配套落地状况，慎重挑选有很多待出让土地的新区，潜在供给或许会过剩。

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